奥克兰市议会一项新的《替代计划变更草案》

奥克兰市议会正在考虑一份替代计划变更草案（Draft Replacement Plan Change），将于2025 年10 月10 日正式取代PC78。

这一草案标志着奥克兰在应对自然灾害风险与住房需求增长之间的平衡方式出现重大转变，尤其聚焦在交通枢纽和城镇中心周边的发展。

为什么需要替代？

2023年奥克兰洪灾是一个转折点。事实证明，并非所有土地都适合住房开发，特别是在易受洪水和自然灾害影响的地区。过去的法规限制了议会在高风险地区限制开发的能力。

新草案正是为了弥补这一空白：

在高风险地区收紧开发限制。
将更多住房引导至低风险、交通便利的区域。

更严格的灾害防控

草案提出在脆弱地区的住房建设必须满足更严格的审批条件。在最高风险的洪水和海岸灾害区，土地分区将被下调至单一住宅，从根本上防止在相关灾害区的高密度开发。

这是奥克兰规划规则首次明确在灾害区减少住房潜力，反映了2023 年洪灾的教训以及国家气候适应政策的方向。

住房布局更合理

草案在收紧高风险地区开发的同时，扩大了在低风险、交通便利区域的住房机会。重点包括：

在城镇中心、学校、商店和就业区附近。
在火车站和快速公交站的步行范围内，依托价值超过50 亿纽币的城市铁路环线（CRL）等重大交通投资。
沿着主要公交走廊，让更多居民可以方便通勤及更近地满足日常所需。

这与公众偏好一致。研究显示，约90% 的奥克兰人支持在公共交通便利地区增加高密度住房，而不是在易受洪灾的地区一刀切地允许开发。

政府的要求

根据《国家城市发展政策声明》（NPS-UD），奥克兰必须在城镇中心和快速交通站步行范围内增加高密度住房。

议会选择退出MDRS（中密度住宅标准）- 该标准曾允许在大多数住宅用地上建三层住房。但议会仍需提供至少与PC78 相同甚至更多的住房容量。

这意味着约有200 万套住房的容量将会被释放，超过原有《奥克兰规划》所允许的90 万套足足两倍还多。

草案的主要变化

相较于PC78，替代计划草案提出：

灾害防控

更强的洪水、海岸灾害、滑坡和野火管控。
高风险地块被下调分区至单一住宅。

住宅分区调整

MDRS 废止，采用新的改进标准。
扩大两层中密度住宅区（Mixed Housing Suburban, MHS）。
缩小三层中密度住宅区（Mixed Housing Urban, MHU）。

高密度住宅

在靠近快速交通站点的23 个中心的步行范围内，允许最高10 层。
在另21 个位置的步行范围内，允许最高15 层。
在非步行范围内，排屋及公寓区（THAB）高度由5 层提高到6 层，并放宽边界控制。

THAB区域扩展

覆盖14 个城镇中心（200–400 米范围内）。
新增11 个城镇/地方中心（约200 米范围）。
沿24 条主要公交走廊（两侧各200 米）。
扩展至奥克兰轻轨走廊（Maungawhau、Kingsland、Morningside、Baldwin Ave、Mt Albert）。

历史风貌与限定条件

取消Maungawhau、Kingsland 和Morningside 站周边的部分特定历史风貌区。
引入新的限定条件，在部分步行范围内降低开发强度，以符合《新西兰海岸政策声明》。

改进住宅标准

三层住宅区（MHU）引入日照、绿化和隐私控制，以改善居住品质（MDRS 中缺失）。
两层住宅区（MHS）在基础设施有限的地区得到扩展。

从 MHS 到 MHU：新标准的变化

值得注意的是，许多MHS在新草案中被上调分区至MHU。与此同时，原本的MDRS 标准被废止，取而代之的是大量借鉴现行MHU（奥克兰规划中的）标准的新要求。

例如：

建筑覆盖率：45%
绿化面积：35%
主窗采光面：需满足4m × 6m的展望空间（outlook space）
户外生活空间：不少于20 平方米

其中最大的不同在于高度与边界控制（HiRB）。

AUP：采用“3 米高度+ 45 度” 的退让控制。
新草案：改用AHiRB（替代高度与边界控制）标准。

如附图所示，AHiRB 不是仅在首20 米深度适用，而是作为新的标准HiRB全面适用。也就是说，未来在大多数住宅区，建筑的退让方式将更接近过去的AHiRB 要求。

对奥克兰意味着什么？

这份替代计划草案力图实现双重平衡：

对开发商有利- 在交通枢纽周边更明确、更大规模地放开高密度住宅。
对城市安全有利- 避免在洪水和灾害区新建大批住宅。
对邻居挑战更大- 住在城镇中心、火车站或公交走廊附近的居民，可能会面对更高密度的周边社区开发。

我们对比了现行AUP 地图、PC78 地图和新草案地图（见下），在同一片区域中，发现新草案的强度甚至高于PC78，更不用说原有的AUP。因此，议会口中所谓的“下调分区”在实际地图上并不明显，反而呈现出更高强度的开发趋势，这一点值得深思。

在查看了重新划分的地图后，整体上并没有看到太多“下调分区”的情况。对于开发商来说，这是一个积极信号，但对于那些不希望看到邻近土地被开发的居民来说，可能就不太理想了。

你怎么看待这份草案对奥克兰未来发展的影响呢？

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