洪水区开发将更困难：PC120洪水风险新规与实战案例解析

PC120：洪水区开发新时代的开始

奥克兰议会的第120号规划变更（Plan Change 120：住房加密与韧性 Housing Intensification and Resilience）将在 2025年11月3日正式公开通知，并且其中的 E36《自然灾害与洪水管理》（Natural Hazards and Flooding）章节将立即生效（immediate legal effect）。

这意味着，所有涉及洪水风险的项目，从11月起将必须按照新的E36规则进行评估。
与现行的奥克兰统一规划（AUP）相比，PC120 不仅重新定义了“洪水风险区”，
还引入了全新的四级风险分类体系，并通过不同等级对应不同的活动状态（Activity Status），让审批过程更细致，也更严格。

四个洪水风险等级：工程建模代替地图

新的E36将洪水风险区划分为以下四个等级：

与过去依赖议会GIS图层不同，这四个类别不会在地图上标出。要确定地块属于哪个等级，开发者必须委托合格的洪水或土木工程师进行水力建模，计算出洪水深度与流速后，才能确定其风险等级。

如何确定不同等级下的活动状态

在确认地块属于哪个洪水风险等级后，对应的开发行为将按照表格E36.4.1A（Activity Table）进行分类。表格将活动划分为不同类型，例如：

“在洪水风险区内的活动（Activities on land in flood hazard areas）”；
“位于1% AEP洪泛区的开发活动（Development within the 1% AEP floodplain）”；
“位于地表径流通道的开发（Overland flow path development）” 等。

在这些类别中，最核心的是 A22 至 A24 — 它们体现了新E36下对“自然灾害风险”的分级逻辑。

这三类活动并非指特定建筑类型，而是根据风险严重程度来界定：

A22 - 风险显著（Significant Risk）
风险极高，无法通过工程或管理措施有效降低；即使采取防洪设计，仍会危及生命财产安全。例如：在洪水深度超过1.2米的区域建住宅，或将地下层改为居住用途。
此类活动通常被归为 Non-Complying, 除非能证明影响极轻微，否则几乎不会获批。
A23 - 潜在可容忍风险（Potentially Tolerable Risk）
风险存在，但通过合理设计可降低至可接受范围。例如：地基抬高、设置安全疏散平台或改善排水系统。此类项目通常需申请 Discretionary／Restricted Discretionary活动许可。
A24 - 风险可接受（Acceptable Risk）
风险水平低，不会显著影响安全。例如：轻微积水区的小型建筑或铺装工程。此类活动一般被视为 Permitted，无需申请同意。
在理解了A22–A24的含义后，我们再来看表格E36.4.1A中部分洪水相关活动的示例：

术语说明:
·         Discretionary Activity表示议会有完全的裁量权决定是否批准。所有潜在影响都会被评估，申请人需证明总体符合规划目标与政策。
·         Restricted Discretionary Activity (RD) 表示议会的评估范围仅限于规划条文中列明的“限定事项”。
“非法定活动（Non-Complying, NC）”代表什么？
在资源管理法案（RMA）中，NC 是最严格的活动类别。申请人若要获批，必须证明以下之一：
1.      该活动造成的不良影响轻微（minor）；或
2.      该活动不违背E36章的目标与政策。
在实际操作中，这意味着：
·         在极高洪水风险区新建住宅、地下室或居住用途改造，几乎不可能获批；
·         即便是小型改造（如车库改卧室），也必须提供详尽的洪水风险评估与减缓措施报告；
·         评审过程中，安全风险将是核心考量标准。
这正是未来洪水区开发最大的挑战所在。

实战案例：如何让洪水区开发获批

我们最近在北岸完成了一个位于整块地处洪水影响区的住宅项目。该项目在申请阶段经历了议会Healthy Waters的多轮高度技术审查。重点关注的问题包括：

· 洪水期间住户的安全疏散路径；

· 车辆能否在洪水来临时安全驶离；

· 以及洪水设计如何避免加剧下游水流负担。

他们不仅要求提供建筑与地势设计，还提出了许多极为细致甚至略显理想化的情景问题，例如：“在1% AEP洪水事件中，住户如何进入车辆并驶离车道？”

从技术角度来看，这类问题在实际中几乎无法完全实现。因为当积水达到300mm时，汽车本身就无法启动，而此时的重点应是确保人身安全而非驾驶撤离。

然而，这正反映出当前洪水区开发的现实：申请人必须在规划与工程层面，全面模拟各种极端情境，向议会证明方案的安全可行性。

我们的策略：通过“平台化安全疏散系统”解决难题

在该项目中, 由于地块低洼，单纯抬高地基无法保证所有住户在洪水中安全撤离。于是我们设计了一套 “高架连通平台（Elevated Egress Deck System）”：

· 每栋住宅通过抬高的露台或步道相互连通；

· 在洪水事件中，住户可从低处房屋经由高架平台逐步撤离至地势最高的安全节点；

· 同时为车辆出入口设置了混凝土强化坡道与疏排设计，确保短时间内仍可通行。

此外，我们还提供了一份洪水应急管理计划（Flood Emergency Management Plan），
包括：

· 疏散路线图；

· 洪水警示与监测程序；

· 年度检查与维护机制；

· 社区联络与应急协调方式。

这种“规划＋工程＋管理”一体化策略，获得了 Healthy Waters 的认可，最终项目顺利获批。

从经验中得到的启示: 专业与策略，是洪水区开发的核心

这类项目充分说明：

· 洪水区开发的审批，已经不再是单纯的合规问题；

· 审查不再只看排水系统，而是整体安全设计与管理策略

· 缺乏清晰策略与技术论证的申请，极有可能被拒；

· 只有通过早期规划介入、工程建模验证、和风险管理设计，才能在新的PC120框架下实现可行的开发方案。

在新规时代下，专业与策略缺一不可

随着PC120的实施，奥克兰的洪水区开发将进入一个更高标准的阶段。对于开发商与业主而言，这既是挑战，也是机遇。

Envision Planning拥有丰富的实践经验，能在规划初期协助评估洪水风险等级、协调工程团队进行建模分析，并制定最具说服力的规划与安全方案。

如需了解您的地块在PC120下的潜在影响，或需要协助制定洪水区开发策略，欢迎联系我们. 我们将帮助您把复杂的风险，转化为可控的设计。

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